Titel: Altes Haus verkaufen: Ölheizung, Energieausweis, Mängel Quelle: https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/altes-haus-verkaufen/ Stand: 6. November 2026 Anbieter: Schilawa Immobilien, Thorsten Schilawa, Immobilienmakler (IHK), Preußenweg 9, 31749 Auetal, Telefon +49 1520 610 11 11, info@schilawa-immobilien.de > Altes oder sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Ölheizungen heute regelt, welcher Energieausweis gilt und wie Sie bekannte Mängel richtig angeben. --- Ratgeber # Ein älteres Haus verkaufen. Baujahr 1972, die Ölheizung von damals, das Dach im Original. Solche Häuser finden ihre Käufer, wenn der Zustand offen beschrieben ist und der Preis dazu passt. Hier steht, was das Gebäudemodernisierungsgesetz heute verlangt, was Käufer prüfen und wie Sie sich als Verkäufer absichern. [Markteinschätzung anfordern](https://www.schilawa-immobilien.de/wertermittlung/) [Direkt anrufen](tel:+4915206101111) ## Jedes Haus hat sein Baujahr. Ein Haus aus den 1960er, 1970er oder 1980er Jahren hat meist solide Wände, einen großen Garten und eine gewachsene Nachbarschaft. Dazu kommt Technik aus seiner Zeit: eine ältere Heizung, wenig Dämmung, Fenster mit zwei Scheiben. Käufer wissen das und rechnen die Arbeiten in ihr Angebot ein. Entscheidend ist, dass der Zustand vorher klar beschrieben ist. Ein Käufer, der beim ersten Termin dieselben Fakten sieht wie im Exposé, verhandelt ruhiger und springt seltener ab. Ihre Aufgabe als Verkäufer ist deshalb Offenheit. Eine Sanierung vor dem Verkauf gehört selten dazu. ## Was Käufer zuerst ansehen. Heizung ### Alter, Energieträger, Verbrauch Die erste Frage gilt fast immer der Heizung. Baujahr des Kessels, die letzten Rechnungen und das Protokoll des Schornsteinfegers beantworten sie. Hülle ### Dach, Dämmung, Fenster Wann wurde das Dach neu gedeckt, ist die oberste Geschossdecke gedämmt, wie alt sind die Fenster? Rechnungen über jede Modernisierung sind hier bares Geld. Unterlagen ### Energieausweis und Pläne Der Energieausweis ist Pflicht und liegt spätestens bei der Besichtigung vor. Baupläne und Wohnflächen zeigen, was sich umbauen lässt. ## Die Ölheizung darf bleiben. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Für ältere Häuser hat sich damit einiges vereinfacht. Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, gleich wie alt sie sind. Die frühere Pflicht, einen Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist entfallen. Ebenso die Vorgabe, dass jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie arbeiten muss. Wer nach dem Kauf eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, darf das weiterhin. Für Anlagen, die ab dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, steigt ab 2029 der Anteil an klimafreundlichem Brennstoff schrittweise an. Bestandsheizungen sind davon ausgenommen. Ob für ein bestimmtes Haus nach dem Kauf Nachrüstpflichten gelten, etwa für die Dämmung der obersten Geschossdecke, beurteilt der Energieberater für das einzelne Gebäude. Diese Auskunft gehört zu den ersten Fragen an ihn. ## Bioanteil für neue Öl- und Gasheizungen. Gilt für Heizungen, die ab dem 29. Juli 2026 eingebaut werden. Bestehende Heizungen sind ausgenommen. 10 % ab dem 1. Januar 2029 15 % ab dem 1. Januar 2030 30 % ab dem 1. Januar 2035 60 % ab dem 1. Januar 2040 ## Energieausweis und Effizienzklasse. Für den Verkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Wurde der Bauantrag für Ihr Haus vor dem 1. November 1977 gestellt und hat es höchstens vier Wohnungen, schreibt das Gesetz einen Bedarfsausweis vor. Ausgenommen sind Häuser, die später auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurden. Die Effizienzklasse reicht von A+ bis H und steht mit vier weiteren Angaben im Inserat. Ein Haus mit der Dämmung aus seiner Bauzeit liegt in der Regel in einer der hinteren Klassen. Käufer lesen sie als Information und rechnen damit. Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich Berechnung und Pflichtangaben. Ein gültiger Ausweis behält seine Laufzeit von zehn Jahren. Welche Art für Ihr Haus vorgeschrieben ist und was im Inserat stehen muss, steht auf der Seite zum [Energieausweis beim Verkauf](https://www.schilawa-immobilien.de/energieausweis/). Einen Termin mit einem Energieberater aus der Region vermittle ich Ihnen. ## Wo ältere Häuser genauer betrachtet werden. Diese Punkte fragen Käufer und ihre Banken häufig nach. Je mehr Sie vorher wissen, desto ruhiger verläuft die Verhandlung. Bauteile älterer Häuser und was dazu im Exposé stehen sollte | Bauteil | Was Käufer wissen möchten | | --- | --- | | Heizung | Baujahr, Energieträger, Verbrauch der letzten Jahre, Protokoll des Schornsteinfegers | | Dach und Geschossdecke | Jahr der Eindeckung, Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs | | Fenster und Türen | Baujahr und Verglasung, erneuerte Teile mit Rechnung | | Fassade, Dach- und Bodenplatten | In Häusern, die vor 1993 gebaut oder umgebaut wurden, kann Asbest verbaut sein. Seit 1993 ist Asbest in Deutschland verboten. | | Wasserleitungen | Bleileitungen mussten nach der Trinkwasserverordnung bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein. | | Elektrik | Alter der Leitungen und des Sicherungskastens, Erneuerungen mit Rechnung | | Keller und Feuchtigkeit | Trockenheit, frühere Abdichtungen, Rechnungen dazu | Ist der Zustand eines Bauteils unklar, kann ein Bausachverständiger aus meinem Netzwerk ihn vor der Vermarktung prüfen. Sein Bericht beantwortet die Fragen der Käufer, bevor sie gestellt werden. ## Mängel offen ansprechen. Das schützt Sie. Ein gebrauchtes Haus wird in der Regel so verkauft, wie es steht. Der Kaufvertrag schließt die Haftung für Sachmängel dann aus, oft heißt das umgangssprachlich gekauft wie besichtigt. Dieser Ausschluss schützt Sie für alles, was Ihnen beim Verkauf unbekannt war. Für Mängel, die Sie kennen, gilt das Gegenteil. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Ausschluss, Paragraf 444 BGB. Feuchte Stellen im Keller, ein undichtes Dach, eine Heizung mit Macken: Schreiben Sie es auf. Ich nehme es ins Exposé, und das Notariat in den Kaufvertrag. So wissen beide Seiten, worüber sie sprechen. ## So gehe ich vor. Fünf Schritte. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wo wir stehen und was als Nächstes ansteht. 1 ### Bestandsaufnahme Ein Rundgang durch das Haus, vom Keller bis zum Dach. Wir sammeln Rechnungen, Pläne und alles, was Sie über das Haus wissen. 2 ### Energieausweis Fehlt ein gültiger Ausweis, bestelle ich ihn bei einem Energieberater aus der Region. Bei der Gelegenheit klären wir mögliche Nachrüstpflichten. 3 ### Markteinschätzung Eine Preisspanne mit Begründung, in der Lage, Grundstück, Bodenrichtwert und Sanierungsbedarf zusammenkommen. 4 ### Ehrliches Exposé Fotos, die das Haus zeigen, wie es ist, dazu eine klare Beschreibung des Zustands und der Modernisierungen. 5 ### Notar und Übergabe Bekannte Mängel stehen im Kaufvertrag, die übliche Haftung ist ausgeschlossen. Danach Übergabe mit Protokoll. [Markteinschätzung anfordern](https://www.schilawa-immobilien.de/wertermittlung/) Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden. ## Wer außer mir an den Tisch gehört. Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Technik und Recht gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region. ### Energieberatung Energieausweis, Nachrüstpflichten und ein Sanierungsfahrplan, der Käufern die nächsten Schritte zeigt. ### Bausachverständige Prüfen einzelne Bauteile wie Dach, Keller oder Leitungen, wenn ihr Zustand unklar ist. ### Notariat Kaufvertrag mit Haftungsausschluss und der Beschreibung bekannter Mängel. ## Häufige Fragen dazu. ### Sollte ich mein altes Haus vor dem Verkauf sanieren? Selten. Käufer eines älteren Hauses planen eigene Arbeiten nach ihrem Geschmack ein. Kleine Reparaturen, Ordnung und vollständige Unterlagen bringen mehr als eine Sanierung kurz vor dem Verkauf, deren Kosten der Preis selten wieder einspielt. ### Kann ich ein Haus mit Ölheizung verkaufen? Ja. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen funktionierende Ölheizungen weiterlaufen und repariert werden, gleich wie alt sie sind. Baujahr, Verbrauch und Wartungsprotokolle gehören ins Exposé. ### Muss der Käufer die alte Heizung austauschen? Die frühere Pflicht, einen Heizkessel nach 30 Jahren zu ersetzen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Ob für das einzelne Haus andere Nachrüstpflichten gelten, etwa für die Dämmung, beurteilt ein Energieberater. ### Welcher Energieausweis gilt für ein Haus aus den 1970er Jahren? Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt und hat das Haus höchstens vier Wohnungen, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Wurde es später auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht, haben Sie die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. ### Muss ich Mängel angeben? Bekannte Mängel gehören offen auf den Tisch. Wer sie verschweigt, haftet trotz Haftungsausschluss im Kaufvertrag, Paragraf 444 BGB. Was Ihnen beim Verkauf unbekannt war, deckt der Ausschluss ab. ### Was bedeutet gekauft wie besichtigt? Gemeint ist der Ausschluss der Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag. Der Käufer übernimmt das Haus in dem Zustand, den er bei der Besichtigung gesehen hat. Für bekannte und verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer trotzdem. ### Gibt es Förderung für Käufer eines alten Hauses? Ja. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude läuft weiter, für Heizung und Dämmung über KfW und BAFA. Die aktuellen Bedingungen stehen bei den Förderstellen, ein Energieberater kennt sie. Was im Ordner für den Verkauf liegen sollte, steht auf der Seite zu den [Unterlagen](https://www.schilawa-immobilien.de/unterlagen/). Was der Verkauf kostet, steht unter [Kosten beim Hausverkauf](https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/kosten-hausverkauf/). Preise, Bodenrichtwerte und die zuständigen Ämter für Ihren Ort: [Auetal](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-auetal/), [Rinteln](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-rinteln/), [Bückeburg](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-bueckeburg/), [Obernkirchen](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-obernkirchen/), [Stadthagen](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-stadthagen/), [Hameln](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-hameln/), [Minden](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-minden/), [Landkreis Schaumburg](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-schaumburg/) ## Rufen Sie mich an. Wir klären das direkt. Ein Gespräch bringt Sie meistens weiter als jedes Formular. Fragen Sie alles, was Sie beschäftigt, ganz unverbindlich. [+49 1520 610 11 11](tel:+4915206101111) [info@schilawa-immobilien.de](mailto:info@schilawa-immobilien.de) [Markteinschätzung anfordern](https://www.schilawa-immobilien.de/wertermittlung/) [WhatsApp schreiben](https://wa.me/4915206101111) [Zum Kontaktformular](https://www.schilawa-immobilien.de/kontakt/) Erreichbar Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr. Samstags nach Absprache, auch kurzfristig. Schreiben Sie mir über WhatsApp, auch spät am Abend. E-Mails lese ich täglich.