Titel: Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen, Hausgeld, Ablauf Quelle: https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/eigentumswohnung-verkaufen/ Stand: 3. November 2026 Anbieter: Schilawa Immobilien, Thorsten Schilawa, Immobilienmakler (IHK), Preußenweg 9, 31749 Auetal, Telefon +49 1520 610 11 11, info@schilawa-immobilien.de > Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeld und Erhaltungsrücklage: welche Unterlagen Käufer einer Eigentumswohnung sehen wollen und was in den Kaufvertrag gehört. --- Ratgeber # Eine Eigentumswohnung verkaufen. Mit der Wohnung verkaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft. Käufer und Banken wollen deshalb mehr sehen als Grundriss und Fotos. Hier steht, welche Unterlagen dazugehören und was im Kaufvertrag zu regeln ist. [Markteinschätzung anfordern](https://www.schilawa-immobilien.de/wertermittlung/) [Direkt anrufen](tel:+4915206101111) ## Eine Wohnung ist Teil eines Ganzen. Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung gehören allen Eigentümern zusammen, und über sie entscheidet die Eigentümerversammlung. Wer Ihre Wohnung kauft, will deshalb wissen, wie es um das ganze Haus steht und was die Gemeinschaft bereits beschlossen hat. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz. Die frühere Instandhaltungsrücklage heißt seitdem Erhaltungsrücklage, und die Gemeinschaft ist selbst Trägerin ihres Vermögens. ## Diese Unterlagen gehören dazu. Das meiste davon kommt vom Verwalter. Ich fordere es mit Ihrer Vollmacht an und prüfe es, bevor die erste Anfrage eingeht. Grundlage ### Teilungserklärung und Aufteilungsplan Sie legen fest, was Ihnen allein gehört und was allen gehört. Dazu kommt die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für das Haus. Drei Jahre ### Protokolle der Versammlungen Aus ihnen lesen Käufer, welche Arbeiten anstehen und welche beschlossen sind. Dazu gehört die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führt. Zahlen ### Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Sie zeigen das monatliche Hausgeld, wofür es verwendet wird und welcher Teil sich auf Mieter umlegen lässt. Rücklage ### Stand der Erhaltungsrücklage Eine gut gefüllte Rücklage beruhigt Käufer und Bank. Der Verwalter nennt den aktuellen Stand der Gemeinschaft. Pflicht ### Energieausweis Er gilt für das ganze Gebäude und gehört der Gemeinschaft. Die Kennwerte stehen schon in der Anzeige, mehr dazu beim [Energieausweis](https://www.schilawa-immobilien.de/energieausweis/). Grundbuch ### Grundbuchauszug und Wohnfläche Ein aktueller Auszug, die Berechnung der Wohnfläche und die Grundrisse. Die vollständige Liste steht bei den [Unterlagen](https://www.schilawa-immobilien.de/unterlagen/). ## Hausgeld, Sonderumlage, Rücklage. Im Vertrag geregelt. Gegenüber der Gemeinschaft schuldet das Hausgeld, wer im Grundbuch steht. Bis zur Umschreibung sind das Sie. Im Kaufvertrag wird deshalb festgehalten, ab wann der Käufer die laufenden Kosten trägt, etwa ab der Übergabe. Für eine beschlossene Sonderumlage gehört ebenso ausdrücklich in den Vertrag, wer sie zahlt. Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Haus. Ihr Wert steckt im Kaufpreis der Wohnung. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich trotzdem aus dem vollen Kaufpreis, so der Bundesfinanzhof am 16. September 2020, Aktenzeichen II R 49/17. ## Drei Punkte, die Zeit sparen. Paragraf 12 WEG ### Die Zustimmung des Verwalters Steht sie in der Teilungserklärung, muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen, notariell beglaubigt. Ich frage sie früh an, damit der Notartermin hält. Vermietet ### Der Mietvertrag geht mit Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht, Paragraf 577. Fläche ### Die Wohnfläche belegen Käufer und Banken rechnen mit der Wohnfläche. Eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung gehört in die Unterlagen. Fehlt sie, lasse ich sie erstellen. ## So gehe ich vor. Vier Schritte. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wo wir stehen und was als Nächstes ansteht. 1 ### Unterlagen Ich fordere beim Verwalter alles an, was Käufer und Banken sehen wollen, und prüfe es auf offene Beschlüsse. 2 ### Markteinschätzung Eine Preisspanne mit Begründung. Lage, Zustand, Hausgeld, Rücklage und anstehende Arbeiten fließen ein. 3 ### Vermarktung Ein Exposé mit den Zahlen der Gemeinschaft. Wer anfragt, bekommt die Unterlagen sortiert und vollständig. 4 ### Notartermin Verwalterzustimmung, Regelung von Hausgeld und Sonderumlage, Übergabe mit Zählerständen und Schlüsseln. [Markteinschätzung anfordern](https://www.schilawa-immobilien.de/wertermittlung/) Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden. ## Wer außer mir an den Tisch gehört. Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Recht und Steuern gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region. ### Hausverwaltung Unterlagen, Protokolle, Stand der Rücklage und die Zustimmung zum Verkauf. ### Notariat Kaufvertrag, Beglaubigung der Verwalterzustimmung und Umschreibung im Grundbuch. ### Steuerberatung Bei einer vermieteten Wohnung die Frage, ob die [Spekulationsfrist](https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/spekulationssteuer/) greift. ## Häufige Fragen dazu. ### Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung? Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, den Stand der Erhaltungsrücklage, den Energieausweis, einen aktuellen Grundbuchauszug und die Wohnflächenberechnung. ### Wer zahlt das Hausgeld nach dem Verkauf? Gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer, der im Grundbuch steht, bis zur Umschreibung also Sie. Im Kaufvertrag vereinbaren Sie, ab wann der Käufer die Kosten intern trägt, etwa ab der Übergabe. ### Bekomme ich die Erhaltungsrücklage zurück? Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Haus. Ihr Wert steckt im Kaufpreis Ihrer Wohnung, darüber kommt er bei Ihnen an. ### Was ist eine Verwalterzustimmung? Steht in der Teilungserklärung, dass ein Verkauf der Zustimmung bedarf, muss der Verwalter zustimmen, Paragraf 12 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Zustimmung wird notariell beglaubigt. Sie gehört früh angefragt, damit der Notartermin hält. ### Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen? Ja. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. ### Wer zahlt eine Sonderumlage, die kurz vor dem Verkauf beschlossen wurde? Gegenüber der Gemeinschaft schuldet sie, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag können Sie eine andere Verteilung vereinbaren. Der Käufer erfährt von dem Beschluss aus den Protokollen, vor dem Notartermin. Die vollständige Liste der Unterlagen steht auf der Seite [Unterlagen](https://www.schilawa-immobilien.de/unterlagen/), steuerliche Fragen im Ratgeber zur [Spekulationssteuer](https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/spekulationssteuer/). ## Rufen Sie mich an. Wir klären das direkt. Ein Gespräch bringt Sie meistens weiter als jedes Formular. Fragen Sie alles, was Sie beschäftigt, ganz unverbindlich. [+49 1520 610 11 11](tel:+4915206101111) [info@schilawa-immobilien.de](mailto:info@schilawa-immobilien.de) [Markteinschätzung anfordern](https://www.schilawa-immobilien.de/wertermittlung/) [WhatsApp schreiben](https://wa.me/4915206101111) [Zum Kontaktformular](https://www.schilawa-immobilien.de/kontakt/) Erreichbar Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr. Samstags nach Absprache, auch kurzfristig. Schreiben Sie mir über WhatsApp, auch spät am Abend. E-Mails lese ich täglich.