Titel: Kosten beim Hausverkauf: was Verkäufer zahlen
Quelle: https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/kosten-hausverkauf/
Stand: 6. November 2026
Anbieter: Schilawa Immobilien, Thorsten Schilawa, Immobilienmakler (IHK), Preußenweg 9, 31749 Auetal, Telefon +49 1520 610 11 11, info@schilawa-immobilien.de

> Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer: Notar und Grundbuch, Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit, Provision, Grundsteuer und Steuern auf den Gewinn.

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Ratgeber

# Was ein Hausverkauf kostet.

Notar, Grundbuch, Provision, ein laufender Kredit, vielleicht Steuern. Hier steht, welche Kosten beim Verkauf auf Sie als Verkäufer zukommen, welche der Käufer trägt und wie Sie einen Kredit aus dem Kaufpreis ablösen.

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## Den größeren Teil trägt der Käufer.

Beim Kauf eines Hauses zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, den Notar für den Kaufvertrag und das Grundbuchamt für die Umschreibung, Paragraf 448 Absatz 2 BGB. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5,0 Prozent des Kaufpreises, in Nordrhein-Westfalen, also etwa in Minden, 6,5 Prozent.

Auf Sie als Verkäufer kommen kleinere Posten zu, die sich gut planen lassen. Die meisten davon stehen schon fest, bevor das erste Inserat erscheint. Die folgende Übersicht zeigt, wer in der Regel was zahlt.

## Wer zahlt was.

So ist es üblich und so steht es im Gesetz. Im Kaufvertrag lässt sich anderes vereinbaren.

Kosten beim Hausverkauf und wer sie in der Regel trägt

| Posten | Zahlt in der Regel | Worum es geht |
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| Notar für den Kaufvertrag | Käufer | Entwurf, Beurkundung und Abwicklung, Paragraf 448 Absatz 2 BGB |
| Grundbuchamt, Eigentumswechsel | Käufer | Auflassungsvormerkung und Eintragung des neuen Eigentümers |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 5,0 Prozent in Niedersachsen, 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen |
| Löschung alter Grundschulden | Verkäufer | Notar und Grundbuchamt, nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | Wenn ein Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig abgelöst wird |
| Maklerprovision | Beide Seiten | Seit Dezember 2020 in gleicher Höhe geteilt, siehe [Maklerprovision](https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/maklerprovision/) |
| Energieausweis | Verkäufer | Pflicht beim Verkauf, siehe [Energieausweis](https://www.schilawa-immobilien.de/energieausweis/) |
| Unterlagen | Verkäufer | Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis |
| Räumung und Reparaturen | Verkäufer | Je nach Vereinbarung im Kaufvertrag |
| Steuer auf einen Gewinn | Verkäufer | Allein innerhalb der Spekulationsfrist, siehe [Spekulationssteuer](https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/spekulationssteuer/) |

Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und nach dem Kaufpreis oder dem Betrag der Grundschuld. Das Notariat nennt Ihnen die Beträge vorab.

## Verkaufen mit laufendem Kredit.

Viele Häuser werden verkauft, solange noch ein Darlehen darauf läuft. Der Ablauf ist eingespielt: Der Notar holt bei Ihrer Bank den Betrag ein, der zur Ablösung nötig ist. Der Käufer zahlt diesen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Die Bank gibt danach die Grundschuld frei, und sie wird im Grundbuch gelöscht.

Läuft Ihr Darlehen mit fester Zinsbindung, darf die Bank für die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, Paragraf 490 Absatz 2 BGB. Liegt die vollständige Auszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre zurück, können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und die Entschädigung entfällt, Paragraf 489 BGB.

Kaufen Sie selbst neu, lässt sich das Darlehen manchmal auf die neue Immobilie übertragen. Sprechen Sie Ihre Bank früh darauf an, am besten bevor der Verkauf beginnt.

## Grundsteuer und Nebenkosten im Verkaufsjahr.

Die Grundsteuer schuldet gegenüber der Gemeinde, wer am 1. Januar Eigentümer ist, und zwar für das ganze Jahr, Paragraf 9 Grundsteuergesetz. Im Kaufvertrag wird meistens vereinbart, dass der Käufer Ihnen den Anteil ab der Übergabe erstattet. Ebenso werden Versicherung, Wasser, Müll und Heizöl im Tank zum Übergabetag abgerechnet.

Bis zur Übergabe laufen diese Kosten bei Ihnen weiter. Ein Haus, das lange leer steht, kostet deshalb jeden Monat Geld. Ein guter Zeitplan ist die einfachste Art zu sparen.

## Steuern auf den Erlös.

Haben Sie das Haus selbst bewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt der Gewinn steuerfrei. Ebenso, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Für Erben und Beschenkte zählt der Kauf durch den Vorbesitzer.

Greift die Steuer, mindern die Kosten des Verkaufs den Gewinn, etwa Provision, Löschung und Vorfälligkeitsentschädigung. Die Rechnung für Ihren Fall gehört zur Steuerberatung. Die Grundlagen stehen im Ratgeber zur [Spekulationssteuer](https://www.schilawa-immobilien.de/ratgeber/spekulationssteuer/).

## So gehe ich vor.

Vier Schritte. Sie wissen vor dem ersten Inserat, was der Verkauf kostet und was am Ende bleibt.

1

### Kosten sammeln

Grundschulden, Darlehen, Energieausweis und Unterlagen. Daraus entsteht eine Liste aller Posten auf Ihrer Seite.

2

### Markteinschätzung

Eine Preisspanne mit Begründung. Zusammen mit der Kostenliste sehen Sie, was nach dem Verkauf bei Ihnen ankommt.

3

### Bank und Notariat

Ablösebetrag, Löschung und Termine stimmen wir früh ab, damit am Tag der Zahlung alles bereitliegt.

4

### Verkauf und Übergabe

Vermarktung, Kaufvertrag, Zahlung über die Bank, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.

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Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden.

## Wer außer mir an den Tisch gehört.

Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Recht, Steuern und Finanzierung gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region.

### Ihre Bank

Ablösebetrag, Vorfälligkeitsentschädigung und die Freigabe der Grundschuld.

### Notariat

Kaufvertrag, Löschung der Grundschuld und die Verteilung des Kaufpreises.

### Steuerberatung

Spekulationsfrist, Gewinn und welche Kosten ihn mindern.

## Häufige Fragen dazu.

### Welche Kosten hat der Verkäufer beim Hausverkauf?

In der Regel die Löschung alter Grundschulden, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, seinen Anteil an der Maklerprovision, den Energieausweis und die Unterlagen. Steuern fallen allein auf einen Gewinn innerhalb der Spekulationsfrist an.

### Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Die Kosten für Kaufvertrag, Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch trägt der Käufer, Paragraf 448 Absatz 2 BGB. Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner Grundschulden.

### Kann ich ein Haus verkaufen, auf dem noch ein Kredit läuft?

Ja. Der Käufer zahlt den Betrag, der zur Ablösung nötig ist, direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie. Die Bank gibt danach die Grundschuld frei. Das Notariat organisiert diesen Ablauf.

### Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ende ablösen, Paragraf 490 Absatz 2 BGB. Liegt die vollständige Auszahlung mehr als zehn Jahre zurück, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, dann entfällt sie, Paragraf 489 BGB.

### Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?

Gegenüber der Gemeinde der Eigentümer am 1. Januar, für das ganze Jahr. Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer den Anteil ab der Übergabe erstattet.

### Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

In Niedersachsen 5,0 Prozent des Kaufpreises, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Sie zahlt der Käufer.

### Kann ich die Kosten des Verkaufs von der Steuer absetzen?

Wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, mindern die Kosten des Verkaufs den Gewinn. Ist er steuerfrei, etwa nach zehn Jahren oder bei eigener Nutzung, bleibt der ganze Gewinn ohnehin steuerfrei. Ihre Steuerberatung prüft den Einzelfall.

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen und was sie kosten, steht auf der Seite zu den [Unterlagen](https://www.schilawa-immobilien.de/unterlagen/). Wie der Verkauf Schritt für Schritt abläuft, steht unter [Ablauf](https://www.schilawa-immobilien.de/ablauf/).

Preise, Bodenrichtwerte und die zuständigen Ämter für Ihren Ort:

[Auetal](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-auetal/), [Rinteln](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-rinteln/), [Bückeburg](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-bueckeburg/), [Obernkirchen](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-obernkirchen/), [Stadthagen](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-stadthagen/), [Hameln](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-hameln/), [Minden](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-minden/), [Landkreis Schaumburg](https://www.schilawa-immobilien.de/immobilienmakler-schaumburg/)

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