Zahlen, die aufgehen.
Beim Anlageobjekt zählt die Rechnung. Käufer prüfen Mietaufstellung, Instandhaltungsrücklage und Zustand, bevor sie überhaupt einen Termin machen. Wer diese Zahlen sauber vorlegt, bekommt ernsthafte Interessenten, wer sie nachreichen muss, verliert sie.
Worum es meistens geht.
Anlagekäufer entscheiden am Schreibtisch. Sie rechnen die Rendite, bevor sie das Objekt gesehen haben, und was in der Aufstellung fehlt, setzen sie zu Ihren Lasten an.
Dazu kommt die Besonderheit vermieteter Objekte: Besichtigungen brauchen Abstimmung mit den Mietern, und der Käufer tritt in die laufenden Mietverhältnisse ein.
Was zuerst zu klären ist.
Was Käufer zuerst sehen wollen
Mietaufstellung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, bei Eigentumswohnungen Protokolle und Wirtschaftsplan.
Besichtigung mit Rücksicht
Mieter haben Rechte, und ein genervtes Haus verkauft sich schlechter. Ich stimme Termine früh und persönlich ab.
Andere Interessenten
Anleger rechnen anders als Selbstnutzer. Die Ansprache, der Text und die Zahlen im Exposé richten sich danach.
Der Käufer übernimmt die Mietverträge.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer nach Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Die Mietverträge laufen unverändert weiter, mit allen Rechten und Pflichten. Für Fragen zu einzelnen Mietverhältnissen ist ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse.
Das ist für die Vermarktung kein Nachteil, es verändert nur den Käuferkreis. Anleger schätzen laufende Mieteinnahmen ab dem ersten Tag. Entscheidend ist, dass die Zahlen belastbar sind und früh auf dem Tisch liegen.
So gehe ich vor.
Vier Schritte. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wo wir stehen und was als Nächstes ansteht.
Zahlen zusammenstellen
Mietaufstellung, Verträge, Abrechnungen, Instandhaltung. Daraus entsteht die Grundlage für die Einschätzung.
Markteinschätzung
Preisspanne mit Begründung, eingeordnet in das örtliche Miet- und Preisniveau.
Vermarktung
Exposé mit den Zahlen, die Anleger brauchen, dazu die Ansprache passender Interessenten.
Verkauf
Geprüfte Käufer, Kaufvertrag, Übergabe mit Mieterverzeichnis und Kautionsnachweis.
Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden.
Wer außer mir an den Tisch gehört.
Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Recht und Steuern gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region.
Steuerberatung
Spekulationsfrist, Abschreibung und die steuerliche Seite des Verkaufs.
Notariat
Kaufvertrag, Übernahme der Mietverhältnisse und Kautionen.
Fachanwalt für Mietrecht
Alles, was die laufenden Mietverhältnisse selbst betrifft, etwa Kündigung, Mieterhöhung und Betriebskosten.
Häufige Fragen dazu.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Käufer tritt nach Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in die bestehenden Mietverhältnisse ein, die Verträge laufen unverändert weiter. Der Verkauf ist damit ein Wechsel des Eigentümers, die Mietverhältnisse bleiben bestehen. Alles, was Kündigungen betrifft, gehört zum Fachanwalt für Mietrecht.
Welche Unterlagen erwarten Käufer?
Mietaufstellung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweise zur Instandhaltung und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan.
Wann fällt beim Verkauf Steuer an?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf fällt nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes Einkommensteuer auf den Gewinn an, das ist die Spekulationsfrist. Ob und in welcher Höhe das für Sie gilt, beurteilt Ihre Steuerberatung.
Wann der Gewinn steuerfrei bleibt, steht im Ratgeber zur Spekulationssteuer, was der Verkauf an Provision kostet, im Ratgeber zur Maklerprovision. Mehr zum Ablauf steht auf der Seite zur Markteinschätzung, weitere Lebenslagen im Ratgeber.
Rufen Sie mich an. Wir klären das direkt.
Ein Gespräch bringt Sie meistens weiter als jedes Formular. Fragen Sie alles, was Sie beschäftigt, ganz unverbindlich.
Samstags nach Absprache, auch kurzfristig.
Schreiben Sie mir über WhatsApp, auch spät am Abend. E-Mails lese ich täglich.