Das Haus bei Trennung oder Scheidung.
Bei einer Trennung ist das gemeinsame Haus meistens der größte Posten und zugleich der emotionalste. Beide haben hineingesteckt, was sie hatten. Hier stehen die drei Wege, die Ihnen offenstehen, was mit dem Kredit geschieht und welche Fristen zählen.
Ein fairer Schlussstrich.
Dazu kommt Druck von außen. Die gemeinsame Finanzierung läuft weiter, und solange beide im Grundbuch stehen, bindet das Haus beide Seiten in jeder Planung. Verkaufen können Sie es nur gemeinsam.
Was in dieser Lage entlastet, ist eine Zahl, die von außen kommt: eine nachvollziehbare Preisspanne mit Begründung, die beide Seiten prüfen können. Sie ist die Grundlage für jeden der drei Wege, ob Sie verkaufen, einer übernimmt oder Sie das Haus vorerst behalten.
Drei Wege für das gemeinsame Haus.
Verkaufen und teilen
Der klarste Schnitt. Aus dem Erlös wird der Kredit abgelöst, den Rest teilen Sie nach Ihren Anteilen. Danach sind beide frei in der Planung.
Einer übernimmt
Eine Seite zahlt die andere aus und übernimmt den Kredit allein. Dafür braucht es eine belastbare Zahl, eine Bank, die mitgeht, und einen Termin beim Notar.
Vorerst behalten
Etwa bis die Kinder die Schule beenden. Wer im Haus wohnt, wer welche Kosten trägt und wann verkauft wird, gehört dann schriftlich geregelt.
Kredit, Zugewinn und Nutzung.
Der Kredit. Haben Sie das Darlehen gemeinsam aufgenommen, haften gegenüber der Bank beide weiter für die volle Summe, gleich wer auszieht. Aus dieser Haftung entlässt Sie allein die Bank. Bei einem Verkauf wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst, bei einer Übernahme muss die Bank der Entlassung zustimmen.
Der Zugewinn. Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, zählt das Haus beim Zugewinnausgleich mit seinem Wert zum Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird, Paragraf 1384 BGB. Auch dafür braucht es eine nachvollziehbare Zahl.
Die Nutzung. Wohnt einer nach der Trennung allein im Haus, kann der andere eine Nutzungsentschädigung verlangen, Paragraf 1361b BGB. Gehört das Haus fast zum ganzen Vermögen eines Partners, braucht auch der Alleineigentümer für den Verkauf die Zustimmung des anderen, Paragraf 1365 BGB.
Diese Fragen gehören zu einem Fachanwalt für Familienrecht. Ich liefere die Zahl und den Verkauf, die Rechtsberatung bleibt bei ihm.
Ich arbeite für beide Seiten gleich.
Sachlich, diskret und mit denselben Informationen für beide. Jede Rückmeldung aus einer Besichtigung bekommen beide Seiten, jede Zahl liegt beiden vor. Das ist die Arbeitsweise, die in dieser Lage trägt.
Ist ein gemeinsames Gespräch zu viel, führen wir zwei getrennte. Am Ende kennen beide denselben Stand.
Zwei Punkte, die oft übersehen werden.
Die Teilungsversteigerung. Bleiben zwei Eigentümer uneins, kann jeder beim Amtsgericht die Versteigerung beantragen, Paragraf 180 Zwangsversteigerungsgesetz. Der Preis entsteht dann im Termin, und beide geben den Ablauf aus der Hand. Ein gemeinsamer Verkauf lässt Ihnen mehr Einfluss auf Preis, Käufer und Zeitpunkt.
Die Spekulationsfrist. Haben Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, prüfen Sie vor jedem Vertrag die Steuer. Der Bundesfinanzhof hat am 14. Februar 2023 entschieden, dass auch der Verkauf eines Anteils an den früheren Partner steuerpflichtig sein kann, Aktenzeichen IX R 11/21. Mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
So gehe ich vor.
Vier Schritte. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wo wir stehen und was als Nächstes ansteht.
Gemeinsames Gespräch
Oder zwei getrennte, wenn das leichter ist. Beide bekommen denselben Stand.
Markteinschätzung
Eine Preisspanne mit Begründung, schriftlich und für beide Seiten gleich. Sie dient als Grundlage für Verkauf, Auszahlung oder Zugewinn.
Entscheidung
Verkaufen, auszahlen oder halten. Die Entscheidung liegt bei Ihnen und Ihren Anwälten.
Verkauf
Wird verkauft, folgen Vermarktung, geprüfte Käufer, Notartermin und Übergabe. Beide erhalten jede Information zur selben Zeit.
Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden.
Wer außer mir an den Tisch gehört.
Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Recht und Steuern gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region.
Fachanwalt für Familienrecht
Zugewinn, Unterhalt, Nutzungsentschädigung und die gemeinsame Finanzierung.
Notariat
Kaufvertrag oder Übertragung eines Anteils an den früheren Partner.
Steuerberatung
Spekulationsfrist und die steuerlichen Folgen einer Übernahme.
Häufige Fragen dazu.
Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung?
Es gibt drei Wege: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, einer übernimmt und zahlt den anderen aus, oder Sie behalten es vorerst gemeinsam. Gehört das Haus beiden, entscheiden Sie gemeinsam.
Kann einer das Haus übernehmen und den anderen auszahlen?
Ja, wenn die Bank den Kredit auf den übernehmenden Partner allein umstellt und dieser die Auszahlung finanzieren kann. Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem Wert des Hauses, die Übertragung beurkundet das Notariat.
Wer zahlt den Kredit nach der Trennung?
Gegenüber der Bank haften beide weiter, wenn beide unterschrieben haben, gleich wer im Haus wohnt. Wie Sie die Raten untereinander verteilen, klären Sie mit Ihren Anwälten.
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung meines Partners?
Stehen beide im Grundbuch, unterschreiben beide. Auch als Alleineigentümer brauchen Sie im gesetzlichen Güterstand die Zustimmung, wenn das Haus fast Ihr ganzes Vermögen ausmacht, Paragraf 1365 BGB.
Welcher Wert zählt für den Zugewinnausgleich?
Der Wert am Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird, Paragraf 1384 BGB. Ob für Ihr Verfahren eine Markteinschätzung genügt oder ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nötig ist, sagt Ihr Anwalt.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Jeder Miteigentümer kann beim Amtsgericht beantragen, dass das Haus versteigert wird, Paragraf 180 Zwangsversteigerungsgesetz. Der Preis entsteht im Termin. Ein gemeinsamer Verkauf gibt beiden mehr Einfluss auf Preis und Zeitpunkt.
Fällt bei einer Scheidung Spekulationssteuer an?
Möglich, wenn das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2023 kann auch die Übertragung eines Anteils an den früheren Partner steuerpflichtig sein. Ihre Steuerberatung prüft das vor dem Vertrag.
Was der Verkauf kostet und wie ein laufender Kredit abgelöst wird, steht unter Kosten beim Hausverkauf.
Preise, Bodenrichtwerte und die zuständigen Ämter für Ihren Ort:
Rufen Sie mich an. Wir klären das direkt.
Ein Gespräch bringt Sie meistens weiter als jedes Formular. Fragen Sie alles, was Sie beschäftigt, ganz unverbindlich.
Samstags nach Absprache, auch kurzfristig.
Schreiben Sie mir über WhatsApp, auch spät am Abend. E-Mails lese ich täglich.