Das Haus im Alter verkaufen.
Das Haus war jahrzehntelang genau richtig. Jetzt sind die Kinder aus dem Haus, die Treppe wird beschwerlich und der Garten macht mehr Arbeit als Freude. Hier stehen die Wege, die Ihnen offenstehen, vom Umzug in eine kleinere Wohnung bis zum Verkauf mit Wohnrecht.
Zuerst die Frage, wohin es geht.
Der Verkauf ist der kleinere Teil. Die größere Frage ist, wie Sie danach wohnen möchten: in einer barrierefreien Wohnung im Ort, in der Nähe der Kinder oder im betreuten Wohnen. Diese Antwort gehört vor jede Entscheidung über das Haus, denn sie bestimmt den Zeitplan.
Den Takt geben Sie vor. Ein Verkauf darf so lange dauern, wie Sie brauchen. Wir sprechen jeden Schritt so oft durch, wie Sie möchten, gern auch zusammen mit Ihren Kindern.
Drei Fragen für den Anfang.
Ausziehen oder bleiben?
Möchten Sie in eine kleinere Wohnung ziehen, oder möchten Sie im Haus bleiben und trotzdem Geld daraus erhalten? Für beides gibt es eigene Wege, sie stehen weiter unten.
Wann ist die neue Wohnung frei?
Plätze im betreuten Wohnen haben oft Wartelisten. Der Übergabetermin im Kaufvertrag lässt sich auf Ihren Umzug abstimmen, auch einige Monate nach dem Notartermin.
Wer hilft, wenn es nötig wird?
Eine notarielle Vorsorgevollmacht für eine Vertrauensperson schafft Sicherheit, für den Verkauf und für alles danach. Sie gehört an den Anfang, solange Sie alles selbst regeln.
Sechs Wege, Ihr Haus abzugeben.
Jeder Weg hat seinen Preis. Die Tabelle zeigt, was geschieht und worauf Sie achten sollten. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Vermögen, Ihrer Gesundheit und Ihrer Familie ab.
| Weg | Was geschieht | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Verkaufen und umziehen | Sie verkaufen zum Marktpreis und ziehen in eine Wohnung, die zu Ihnen passt. | Umzug und Übergabetermin aufeinander abstimmen. |
| Verkauf mit Wohnrecht | Der Käufer wird Eigentümer, Sie wohnen auf Lebenszeit weiter. Das Recht steht im Grundbuch, Paragraf 1093 BGB. | Der Kaufpreis fällt niedriger aus, weil der Käufer das Haus erst später nutzt. Der Kreis der Käufer ist kleiner. |
| Verkauf mit Nießbrauch | Sie behalten die Nutzung und dürfen auch vermieten, Paragraf 1030 BGB. | In der Regel tragen Sie weiter die laufenden Kosten und kleinere Reparaturen. |
| Verkauf mit Rückmiete | Ein normaler Verkauf, danach schließen Sie mit dem Käufer einen Mietvertrag. | Laufzeit und Kündigung gehören klar in den Mietvertrag. |
| Leibrente | Der Käufer zahlt den Preis ganz oder teilweise als monatliche Rente auf Lebenszeit, meist mit Wohnrecht. | Die Rente gehört im Grundbuch abgesichert. Die Zahlungsfähigkeit des Käufers zählt über viele Jahre. |
| Teilverkauf | Sie verkaufen einen Anteil an einen Anbieter, wohnen weiter und zahlen für seinen Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. | Entgelt, Gebühren und die Regeln für den späteren Gesamtverkauf über die ganze Laufzeit vergleichen. |
Für Leibrente und Teilverkauf haben die Verbraucherzentralen eigene Informationen veröffentlicht. Ein Blick hinein lohnt sich vor jeder Unterschrift. Die rechtliche Gestaltung übernimmt das Notariat, die steuerlichen Folgen prüft Ihre Steuerberatung.
Ordnung und Licht. Mehr braucht es selten.
Viele zögern, weil sie glauben, erst renovieren zu müssen. Eine große Renovierung kurz vor dem Verkauf spielt ihre Kosten selten wieder ein. Käufer eines älteren Hauses planen eigene Arbeiten ein und möchten nach ihrem Geschmack umbauen.
Was sich lohnt, sind aufgeräumte Räume, geputzte Fenster und freie Wege. Für alles Weitere, von der Entrümpelung bis zum Umzug, habe ich Betriebe aus der Region im Netzwerk. Wie Käufer ein älteres Haus betrachten, steht im Ratgeber Altes Haus verkaufen.
So gehe ich vor.
Vier Schritte. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wo wir stehen und was als Nächstes ansteht.
Erstes Gespräch
In Ruhe, bei Ihnen zu Hause und unverbindlich. Gern mit Ihren Kindern am Tisch.
Markteinschätzung
Eine Preisspanne mit Begründung, schriftlich, damit Sie sie in Ruhe mit der Familie durchgehen. Bei Wohnrecht oder Rückmiete rechne ich vor, wie sich der Preis verändert.
Vorbereitung
Unterlagen, Energieausweis und Fotos. Jeder Termin wird vorher angekündigt, Besichtigungen bündele ich.
Verkauf und Übergabe
Besichtigungen führe ich persönlich. Den Übergabetermin legen wir so, dass Ihr Umzug in Ruhe gelingt.
Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden.
Wer außer mir an den Tisch gehört.
Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Recht, Steuern und Geldanlage gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region.
Notariat
Vorsorgevollmacht, Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente, Kaufvertrag und Beurkundung.
Steuerberatung
Steuern auf eine Leibrente, auf Mieteinnahmen beim Nießbrauch oder auf vermietete Teile des Hauses.
Unabhängige Beratung
Was mit dem Erlös geschieht, besprechen Sie mit Ihrer Bank oder einer unabhängigen Stelle wie der Verbraucherzentrale.
Häufige Fragen dazu.
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, über ein Wohnrecht, einen Nießbrauch, eine Rückmiete, eine Leibrente oder einen Teilverkauf. Beim Wohnrecht und beim Nießbrauch steht Ihr Recht im Grundbuch und gilt auf Lebenszeit. Der Kaufpreis fällt dafür niedriger aus.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit einem Wohnrecht wohnen Sie selbst im Haus. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie das Haus nutzen und auch vermieten, tragen dafür in der Regel die laufenden Kosten. Beides wird im Grundbuch eingetragen.
Wie funktioniert eine Leibrente?
Der Käufer zahlt den Kaufpreis ganz oder teilweise als monatliche Rente, solange Sie leben. Meist behalten Sie zusätzlich ein Wohnrecht. Die Rente wird im Grundbuch abgesichert, der Vertrag entsteht beim Notariat.
Was ist ein Teilverkauf?
Sie verkaufen einen Anteil Ihres Hauses an einen Anbieter, erhalten dafür einen Betrag und wohnen weiter darin. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Vergleichen Sie Entgelt und Gebühren über die gesamte Laufzeit.
Muss ich auf den Verkaufserlös Steuern zahlen?
Haben Sie das Haus selbst bewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, ist der Gewinn steuerfrei. Steuerfrei ist er außerdem, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Kann ich nach dem Notartermin noch im Haus bleiben?
Ja. Den Tag der Übergabe vereinbaren Sie im Kaufvertrag frei, etwa zum Monat, in dem die neue Wohnung bezugsfertig ist. Ob der Käufer vorher zahlt und ob dafür eine Nutzungsentschädigung anfällt, regelt ebenfalls der Kaufvertrag.
Muss ich vor dem Verkauf renovieren?
Selten. Käufer eines älteren Hauses planen eigene Arbeiten ein. Ordnung, Licht und vollständige Unterlagen bringen mehr als eine Renovierung kurz vor dem Verkauf.
Wenn Ihre Kinder den Verkauf für Sie regeln, hilft der Ratgeber zum Haus der Eltern. Was der Verkauf kostet, steht unter Kosten beim Hausverkauf.
Preise, Bodenrichtwerte und die zuständigen Ämter für Ihren Ort:
Rufen Sie mich an. Wir klären das direkt.
Ein Gespräch bringt Sie meistens weiter als jedes Formular. Fragen Sie alles, was Sie beschäftigt, ganz unverbindlich.
Samstags nach Absprache, auch kurzfristig.
Schreiben Sie mir über WhatsApp, auch spät am Abend. E-Mails lese ich täglich.