Rechte in der Erbengemeinschaft.
Bis das Haus verkauft oder verteilt ist, gehört es allen Erben gemeinsam. Hier steht, wer was entscheidet, wer zahlt, wer darin wohnen darf und wie jeder Einzelne aus der Gemeinschaft herauskommt.
Allen gehört alles gemeinsam.
Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben, Paragraf 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Jedem gehört ein Anteil am ganzen Nachlass, das Haus selbst gehört allen zusammen.
Die Gemeinschaft ist auf ihr Ende angelegt. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, Paragraf 2042. Bis dahin gelten feste Regeln für Verwaltung, Kosten und Nutzung.
Ihre Rechte und Pflichten.
Die Mehrheit entscheidet
Laufende Entscheidungen, etwa eine Vermietung oder eine Reparatur, trifft die Mehrheit. Gezählt wird nach der Größe der Erbteile, Paragraf 2038 mit Paragraf 745.
Allein handeln, wenn es eilt
Muss schnell gehandelt werden, um das Haus zu erhalten, etwa nach einem Wasserschaden, darf jeder Miterbe allein handeln, Paragraf 2038 Absatz 1.
Verkaufen nur gemeinsam
Über das Haus verfügen alle Erben gemeinsam, Paragraf 2040. Für den Verkauf braucht es also die Unterschrift jedes Miterben.
Lasten nach Anteil
Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen tragen alle im Verhältnis ihrer Erbteile, Paragraf 748. Wer mehr vorgestreckt hat, rechnet das bei der Auseinandersetzung ab.
Mieten am Ende teilen
Mieteinnahmen werden erst bei der Auseinandersetzung verteilt, Paragraf 2038 Absatz 2. Ist die Teilung für mehr als ein Jahr ausgeschlossen, kann jeder am Jahresende seinen Anteil am Reinertrag verlangen.
Wer im Haus lebte, informiert
Wer mit dem Verstorbenen zusammengewohnt hat, muss auf Verlangen Auskunft geben, was er über den Nachlass weiß und wo Gegenstände geblieben sind, Paragraf 2028.
Ein Erbe wohnt im Haus. Was gilt?
Jeder Miterbe darf das Haus mitbenutzen, soweit die anderen ihren Mitgebrauch behalten, Paragraf 743 Absatz 2. Wohnt einer allein darin, können die anderen eine neue Regelung verlangen, etwa eine Nutzungsentschädigung, Paragraf 745 Absatz 2.
Nach der Rechtsprechung wird eine solche Entschädigung ab dem Zeitpunkt geschuldet, an dem sie deutlich verlangt wird. Wer eine Entschädigung möchte, sagt das deshalb am besten früh und schriftlich. Ob und in welcher Höhe sie zusteht, beurteilt ein Fachanwalt für Erbrecht.
Wege aus der Gemeinschaft.
Der einfachste Weg ist die Einigung: alle stimmen dem Verkauf zu, und der Erlös wird nach Erbteilen verteilt. Gelingt das, endet die Gemeinschaft mit dem Kaufvertrag. Für alle anderen Fälle gibt es diese drei.
Den eigenen Erbteil verkaufen
Über seinen Erbteil verfügt jeder Erbe allein, notariell beurkundet. Die übrigen Miterben haben danach zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht, Paragraf 2034.
Vermitteln lassen
Auf Antrag vermittelt ein Notariat die Auseinandersetzung zwischen den Erben, Paragraf 363 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen. Ein Weg, bevor es vor Gericht geht.
Teilungsversteigerung
Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen. Das Haus wird versteigert und der Erlös verteilt. Der Erlös liegt in aller Regel unter dem eines freien Verkaufs.
So gehe ich vor.
Vier Schritte. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wo wir stehen und was als Nächstes ansteht.
Gespräch mit allen
Auf Wunsch spreche ich mit jedem Miterben, auch getrennt und auch aus der Ferne.
Markteinschätzung
Eine Preisspanne mit Begründung, schriftlich, und jedes Mitglied der Gemeinschaft bekommt dieselbe.
Grundlage für die Entscheidung
Gemeinsam verkaufen, einen Miterben auszahlen oder einen Erbteil abgeben. Sie entscheiden, ich liefere die Zahlen.
Verkauf
Vermarktung, Besichtigungen, Kaufvertrag und Übergabe. Nach jedem Schritt geht dieselbe Rückmeldung an alle Beteiligten.
Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden.
Wer außer mir an den Tisch gehört.
Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Recht und Steuern gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region.
Fachanwalt für Erbrecht
Verwaltung, Nutzungsentschädigung, Ausgleich zwischen den Erben und die Auseinandersetzung.
Notariat
Vermittlung der Auseinandersetzung, Verkauf eines Erbteils und Kaufvertrag für das Haus.
Steuerberatung
Erbschaftsteuer und die Frage, ob beim Verkauf die Spekulationsfrist greift.
Häufige Fragen dazu.
Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft?
Laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit, gezählt nach der Größe der Erbteile, Paragraf 2038 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Über das Haus selbst, etwa beim Verkauf, entscheiden alle Erben gemeinsam, Paragraf 2040.
Darf ein Miterbe allein im Haus wohnen?
Jeder Miterbe darf das Haus mitbenutzen. Wohnt einer allein darin, können die anderen eine neue Regelung verlangen, etwa eine Nutzungsentschädigung, Paragraf 745 Absatz 2. Sie wird ab dem Zeitpunkt geschuldet, an dem sie deutlich verlangt wird.
Wer zahlt Grundsteuer und Reparaturen?
Alle Erben im Verhältnis ihrer Erbteile, Paragraf 748. Wer mehr bezahlt hat, als seinem Anteil entspricht, rechnet das bei der Auseinandersetzung ab.
Kann ich die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen?
Ja, jederzeit, Paragraf 2042. Eine Ausnahme gilt, wenn der Verstorbene die Auseinandersetzung im Testament ausgeschlossen hat, höchstens für 30 Jahre, Paragraf 2044.
Hafte ich für Schulden des Verstorbenen?
Die Erben haften für die Schulden des Nachlasses gemeinsam, Paragraf 2058. Bis zur Teilung des Nachlasses kann jeder Miterbe die Zahlung aus seinem eigenen Vermögen verweigern, Paragraf 2059. Wer eine überschuldete Erbschaft befürchtet, lässt sich früh beraten.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Ein gerichtliches Verfahren nach Paragraf 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes. Jeder Miterbe kann es beantragen, das Haus wird versteigert und der Erlös unter den Erben verteilt. Der Erlös liegt in aller Regel unter dem eines freien Verkaufs.
Wie die Gemeinschaft das Haus verkauft, mit Fristen und den zuständigen Nachlassgerichten, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen. Den Weg mit einem einzelnen Erben beschreibt der Ratgeber zur Erbschaft.
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