Ein geerbtes Haus verkaufen.
Nach dem Tod der Eltern bleibt das Elternhaus, und mit ihm viele Fragen. Erbschein, Grundbuch, Geschwister, Steuern. Hier steht, was in welcher Reihenfolge ansteht und wer Ihnen bei welchem Schritt hilft.
Ein Haus voller Erinnerungen.
Ein Elternhaus zu verkaufen fällt schwer. Jeder Raum erzählt etwas, und die Entscheidung kommt in einer Zeit, in der die Trauer noch frisch ist. Lassen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen. Die meisten Fristen beim Erbe sind großzügig, und die wenigen kurzen stehen auf dieser Seite.
Lebt Ihr Vater oder Ihre Mutter noch, im Heim oder bei Ihnen, gehört das Haus weiter ihnen. Dann gilt der Ratgeber zum Haus der Eltern.
Was in den ersten Wochen ansteht.
Erbe annehmen oder ausschlagen
Wer erbt, kann das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, gerechnet ab dem Tag, an dem er davon erfährt, Paragraf 1944 BGB. Das ist wichtig, wenn Schulden im Nachlass stecken. Wer das Haus vorher verkauft, hat das Erbe damit angenommen.
Erbschein oder Testament
Das Grundbuchamt will sehen, wer geerbt hat. Dafür reicht ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei einem handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge beantragen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht.
Versicherung und Leerstand
Teilen Sie der Gebäudeversicherung den Todesfall und den Leerstand mit. Im Winter braucht das Haus Frostschutz, und jemand sollte regelmäßig nach dem Rechten sehen.
Das Grundbuch auf die Erben bringen.
Mit dem Tod gehört das Haus sofort den Erben. Im Grundbuch steht aber weiter der Verstorbene. Das Grundbuchamt trägt die Erben auf Antrag ein, das nennt sich Grundbuchberichtigung. Den Antrag stellen Sie mit dem Erbschein oder dem notariellen Testament.
Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung der Erben beim Grundbuchamt gebührenfrei. Das regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz.
Für den Verkauf selbst genügt häufig der Nachweis des Erbrechts. Eine eigene Eintragung der Erben vor dem Verkauf entfällt dann, Paragraf 40 Grundbuchordnung. Welcher Weg in Ihrem Fall der günstigere ist, sagt Ihnen das Notariat.
Welche Amtsgerichte im Weserbergland als Nachlassgericht und Grundbuchamt zuständig sind, steht im Ratgeber zur Erbengemeinschaft.
Mehrere Erben, eine Entscheidung.
Erben Sie zusammen mit Geschwistern, gehört das Haus allen gemeinsam. Verkaufen können Sie es nur gemeinsam, Paragraf 2040 BGB. Jeder unterschreibt beim Notar, persönlich oder mit Vollmacht.
Eine neutrale Preisspanne mit Begründung hilft dabei, dass alle von derselben Zahl ausgehen. Möchte einer das Haus übernehmen, zeigt sie, welcher Betrag für die Auszahlung der anderen angemessen ist. Wie Rechte und Pflichten unter Miterben verteilt sind, steht im Ratgeber zu den Rechten in der Erbengemeinschaft, den Verkauf selbst beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft, ein Haus.
Steuern beim geerbten Haus.
Zwei Steuern können eine Rolle spielen: die Erbschaftsteuer auf das Erbe und die Einkommensteuer auf einen Gewinn beim Verkauf. Beides prüft Ihre Steuerberatung, hier die Grundlagen.
| Wer erbt | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro, wenn das eigene Elternteil lebt |
| Eltern und Großeltern | 100.000 Euro |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 Euro |
Ziehen Sie als Kind selbst in das Elternhaus und wohnen zehn Jahre darin, bleibt es bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, Paragraf 13 ErbStG. Verkaufen Sie früher, entfällt diese Befreiung rückwirkend. Den Erbfall zeigen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten an, Paragraf 30 ErbStG. Ob Gericht oder Notariat das bereits erledigt haben, weiß Ihre Steuerberatung.
Beim Verkauf übernehmen Erben die Spekulationsfrist der Eltern. Haben diese das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Gewinn steuerfrei. Lag der Kauf kürzer zurück, kann die Einkommensteuer greifen. Mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
So gehe ich vor.
Fünf Schritte. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wo wir stehen und was als Nächstes ansteht.
Erste Sichtung
Ein Termin im Haus, gern mit allen Erben. Wir schauen gemeinsam, welche Unterlagen da sind und was noch fehlt.
Markteinschätzung
Eine Preisspanne mit Begründung, für alle Erben dieselbe. Sie ist die Grundlage für die Entscheidung in der Familie.
Unterlagen und Räumung
Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte hole ich bei den Ämtern. Die Haushaltsauflösung übernimmt ein Betrieb aus meinem Netzwerk.
Vermarktung
Fotos, Exposé, Inserate und Besichtigungen. Alle Erben bekommen dieselben Informationen zur selben Zeit.
Notar und Übergabe
Erbnachweis, Kaufvertrag, Beurkundung, Übergabe mit Protokoll. Der Erlös wird nach den Anteilen verteilt, die das Erbe vorgibt.
Diese Einschätzung ist eine unverbindliche Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Ein solches Gutachten bleibt öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehalten. Die Einschätzung beruht auf den von Ihnen gemachten Angaben, die nicht durch eine Besichtigung geprüft wurden.
Wer außer mir an den Tisch gehört.
Meine Aufgabe sind Markteinschätzung und Verkauf. Für Recht und Steuern gibt es Fachleute, und bei denen sind Sie besser aufgehoben. Nennen kann ich Ihnen welche aus der Region.
Nachlassgericht und Notariat
Erbschein, Testamentseröffnung, Kaufvertrag und Beurkundung.
Steuerberatung
Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und die Frage, wann ein Verkauf am günstigsten ist.
Fachanwalt für Erbrecht
Wenn Erben sich uneinig sind, ein Pflichtteil im Raum steht oder das Testament Fragen offenlässt.
Häufige Fragen dazu.
Brauche ich einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?
Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts genügt dem Grundbuchamt, Paragraf 35 Grundbuchordnung. Bei einem handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie einen Erbschein.
Wie viel Zeit habe ich für die Umschreibung im Grundbuch?
Gebührenfrei ist die Eintragung der Erben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Danach fällt die übliche Gebühr an.
Muss ich auf ein geerbtes Haus Erbschaftsteuer zahlen?
Erst wenn der Wert des Erbes über Ihrem Freibetrag liegt. Für Kinder sind das 400.000 Euro je Kind, für Ehepartner 500.000 Euro, Paragraf 16 ErbStG. Den Wert und die Steuer berechnet Ihre Steuerberatung.
Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer an?
Erben übernehmen die Frist des Verstorbenen. Liegt sein Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerfrei. Bei einem kürzeren Abstand prüft Ihre Steuerberatung, ob die Einkommensteuer greift.
Was gilt, wenn ich das Haus mit Geschwistern geerbt habe?
Dann bilden Sie eine Erbengemeinschaft und verkaufen gemeinsam. Alle Erben unterschreiben den Kaufvertrag, persönlich oder mit Vollmacht. Möchte einer das Haus behalten, kann er die anderen auszahlen.
Kann ich selbst in das geerbte Haus einziehen?
Ja. Ziehen Sie als Kind ein und wohnen zehn Jahre darin, bleibt das Haus bis 200 Quadratmeter Wohnfläche von der Erbschaftsteuer befreit, Paragraf 13 ErbStG. Bei einem früheren Verkauf fällt die Steuer nachträglich an.
Was passiert mit einem Mieter im geerbten Haus?
Der Mietvertrag geht erst auf die Erben über und beim Verkauf auf den Käufer, Paragraf 566 BGB. Für vermietete Häuser gibt es den Ratgeber zur Anlageimmobilie.
Was der Verkauf insgesamt kostet, steht unter Kosten beim Hausverkauf. Für ein älteres Haus mit Sanierungsbedarf gibt es den Ratgeber Altes Haus verkaufen.
Preise, Bodenrichtwerte und die zuständigen Ämter für Ihren Ort:
Rufen Sie mich an. Wir klären das direkt.
Ein Gespräch bringt Sie meistens weiter als jedes Formular. Fragen Sie alles, was Sie beschäftigt, ganz unverbindlich.
Samstags nach Absprache, auch kurzfristig.
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